Les villes canadiennes luttent avec «l’effet Airbnb» sur les locations

Airbnb a-t-il aggravé l’abordabilité du logement pour les locataires dans les grandes villes canadiennes? Les défenseurs du logement estiment que les locations à court terme réduisent le stock locatif disponible, contribuant ainsi à une augmentation des loyers. Un examen des études sur l’impact d’Airbnb sur les marchés locatifs à Toronto et à Vancouver suggère que ces affirmations sont véridiques.

L’activité de location à court terme – qui opère via ce que l’on appelle dans le secteur les plateformes de location de vacances en ligne (OVRP) – est l’une des caractéristiques de l’économie du partage, permettant la location entre particuliers. Le principal acteur, Airbnb, est passé d’une location modeste à San Francisco en 2008 à trois matelas pneumatiques à une valorisation boursière supérieure à celle des géants de l’hôtellerie tels que Hilton et Marriott.

Bien que les locations à court terme aient eu un impact modeste sur les hôtels – limités principalement à ceux considérés comme économiques ou économiques – beaucoup pensent que les locations à court terme ont réduit le nombre d’unités qui auraient autrement été disponibles pour des contrats de location à long terme, contribuant ainsi taux de vacance locatif record et loyers plus élevés.

Malgré les inquiétudes généralisées quant à l’impact des OVRP sur l’accessibilité financière des loyers à long terme, peu d’analyses systématiques de leur impact sur les marchés locaux du logement sont disponibles. Mais cela n’a pas empêché les grands centres urbains du Canada d’imposer des restrictions à la disponibilité des locations à court terme.

Ce mois-ci, Vancouver a limité les locations à court terme aux résidences principales. Cela implique que des appartements secondaires situés dans des résidences principales peuvent être mis à disposition pour des locations à court terme – ou pour une résidence principale complète lorsque le propriétaire est absent – mais que les immeubles de placement, souvent des copropriétés, ne sont pas éligibles.

Le personnel municipal à Vancouver a indiqué que le nombre d’inscriptions à Airbnb avait considérablement diminué depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation. Alors que 6 600 unités étaient répertoriées en avril, leur nombre est tombé à 3 742 unités en septembre. Selon les médias, les loyers se seraient également stabilisés à Vancouver récemment.

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Le conseil municipal de Toronto a également approuvé des restrictions visant à limiter la conversion à court terme des locations à long terme. Pourtant, un appel devant le tribunal d’appel de l’aménagement local a empêché leur mise en œuvre. Le Tribunal a fixé la nouvelle date d’audience pour août 2019.

Dans le même temps, une étude menée par Tyler Horton à l’Université d’Ottawa a révélé que Airbnb n’avait que peu d’effet sur le logement locatif. Il a analysé les listes Airbnb à Toronto pour octobre 2015. L’étude a limité l’analyse à la disponibilité de maisons entières. Sur les 4 270 annonces Airbnb, beaucoup n’étaient disponibles que sur une base limitée, ne laissant que 2 690 annonces disponibles toute l’année.

L’étude a révélé que les logements locatifs à court terme étaient concentrés dans des quartiers à forte densité situés à proximité d’attractions touristiques. Selon l’étude, si toutes les unités Airbnb situées dans les quartiers centraux de la ville étaient réintégrées dans le segment locatif à long terme, le taux de vacance locative augmenterait de 3,98%. Pour le reste de la ville, si Airbnb disparaissait, le taux d’inoccupation ne s’améliorerait que de 0,2%.

Une étude similaire du Center for Real Estate du MIT a exploré l’impact d’Airbnb sur les hôtels à Toronto. L’étude a révélé «un impact statistiquement positif sur le changement du nombre de nuitées vendues dans des chambres d’hôtel sur l’ensemble du marché torontois».

Lorsque l’étude a classé les hôtels en six catégories en fonction de la qualité, seuls les hôtels de taille moyenne ont été affectés, tandis que les hôtels de luxe et haut de gamme n’ont subi aucun impact.

La réglementation en matière de location à court terme doit prendre en compte à la fois les préoccupations relatives à l’abordabilité du logement et la nécessité de maintenir un tourisme dynamique dans les villes qui attirent des millions de visiteurs chaque année. Diverses études ont montré que l’impact d’Airbnb et de plates-formes similaires n’est que modeste sur les hôtels. Dans le même temps, des recherches ont montré que seule une petite fraction des logements locatifs pouvant être loués à long terme est perdue au profit de la location à court terme. De plus, ces unités se trouvent dans des zones susceptibles d’attirer les touristes.

Une réglementation stricte pourrait améliorer les taux d’inoccupation des logements locatifs à long terme, mais avoir un impact négatif sur l’industrie du tourisme. Une approche prudente consistera à rechercher un équilibre.

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